artykuły

 

Artykuł nr 1.

 

Kredyt walutowy indeksowany (czyli inaczej waloryzowany kursem waluty), czy denominowany?

 

Na rynku finansowym funkcjonują dwa rodzaje kredytów walutowych:

indeksowany i denominowany.

Czym się różnią i który z nich jest korzystniejszy?

 

W obecnej sytuacji mamy niemalże porównywalne marże dla PLN i waluty, uśredniając i biorąc pod uwagę dla przykładu marżę 2%, trzeba doliczyć w PLN Wibor  3M 4,09 (6,09%), w Euro 3M Euribor 1,005 (3,00%), w CHF 3M Libor 0,17 (2,17%), widać wyraźnie różnice w ostatecznym oprocentowaniu kredytu. W tym przypadku pomijam inne aspekty, które należy brać pod uwagę przy wyborze kredytu w walucie tj. spread walutowy, różnice kursowe walut. A po ostatniej podwyżce RPP o 25 p.p można też zauważyć wzrostową tendencję dla stawki Wibor, czyli oprocentowania w PLN.  Dlatego też jest coraz większe zainteresowanie kredytami walutowymi.

 

Ze względu na zastosowanie Rekomendacji T przez banki i dostosowanie swojej polityki kredytowej do rekomendacji, niektóre banki wycofały walutę ze swojej oferty, oferując korzystniejsze oprocentowanie dla rodzimych  złotówek.

Oprocentowanie dla obu rodzajów liczy się podobnie, na ogół jest to zmienna stopa procentowa Libor dla odpowiedniej waluty plus marża banku, która jest stała w całym okresie kredytowania. W obu przypadkach mamy do czynienia ze spreadem, czyli różnicą między ceną  kupna, a sprzedaży danej waluty. W takim razie, gdzie tkwi różnica?

Różnica jest zauważalna  w momencie wypłaty kredytu.

 

W przypadku kredytu denominowanego kredytobiorca pożycza od banku kwotę w walucie natomiast otrzymuje złotówki przeliczone po kursie z dnia uruchomienia kredytu.

Natomiast w przypadku kredytu indeksowanego kredytobiorca pożycza  złotówki, które w dniu uruchomienia kredytu przeliczane są na odpowiednią ilość  waluty wg kursu z dnia wypłaty środków z kredytu.

Kredyt w walucie obcej to nie tylko niższe oprocentowanie i niższe raty, lecz również ryzyko silnej zwyżki kursu walutowego. Szczególnie jest to ważny aspekt  przy uruchamianiu kredytu. Jak bardzo może  zmienić się nasze zadłużenie, od momentu podpisania umowy kredytowej do uruchomienia środków z kredytu, zależy to od tego, czy kredyt jest denominowany czy indeksowany.

 

Istnieją dwa sposoby określania kwoty kredytu w walucie obcej. Pierwszy z nich to kredyt denominowany. Wysokość kredytu w walucie obcej ustalana jest w dniu przygotowania umowy kredytowej po kursie kupna z tego dnia, natomiast uruchomienie kredytu następuje również po kursie kupna, jednakże już z dnia uruchomienia.

Średnio banki uruchamiają kredyty w przeciągu ok. od 3 do 5 dni roboczych od momentu złożenia kompletnej dokumentacji potrzebnej do uruchomienia zgodnie z umową kredytową i decyzją banku.  W tym czasie kurs waluty, w której mamy udzielony kredyt, może ulec zmianie, przez co istnieje możliwość powstania niedoboru środków z kredytu (przy umocnieniu się złotówki), czy nadwyżki (przy osłabieniu się waluty polskiej)

Środki z nadwyżki przeważnie przeznaczane są przez bank na nadpłatę kredytu, co powoduje zmniejszenie zadłużenia kredytowego. Niedobór kredytobiorca musi jednak pokryć z własnych środków, co prowadzi do powstania  nieplanowanego kosztu początkowego. Problem może okazać się tym większy, jeśli kredytobiorca uzyskał kredyt na 100% LTV i nie posiada  żadnych innych wolnych środków.

 

Dla przykładu załóżmy, że został udzielony  kredyt w EUR na kwotę 400 tys. zł. W dniu przygotowania umowy kredytowej kurs kupna EUR w danym banku wynosił 4 zł, co po przeliczeniu równa się wysokości 100 tys. EUR. Uruchomienie środków z kredytu nastąpiło 5 dni później. W międzyczasie złotówka umocniła się do EUR, a kurs kupna w banku spadł z 4 zł na 3,80 zł. W takiej sytuacji bank wypłaci kredyt już po nowym kursie, czyli będzie to 100 tys. EUR x 3,80 zł = 380 000 zł. Łatwo zauważyć, że powstał niedobór środków w wysokości 20.000 zł, który kredytobiorca musi pokryć z własnej kieszeni.

 

Drugim rodzajem kredytu walutowego jest kredyt indeksowany. Polega on na przeliczeniu udzielonej kwoty kredytu w PLN na walutę obcą w momencie uruchomienia środków z kredytu.

Dla przykładu zakładając, że został udzielony  kredyt w wysokości 400 tys. zł przy kursie kupna EUR wynoszącym 4 zł. Zobowiązanie kredytobiorcy będzie wynosiło 100 000 EUR. Uruchomienie środków z kredytu nastąpiło 5 dni później. W międzyczasie złotówka umocniła się do EUR, a kurs kupna w banku spadł z 4 zł na 3,80 zł. W takiej sytuacji bank wypłaci kredyt po nowym kursie, kwota pozostaje jednak niezmieniona i będzie w dalszym ciągu wynosiła 400 tys. zł. Zmienia się natomiast saldo zadłużenia w walucie, które ustalamy po nowym kursie, czyli 400 tys. / 3,80 = 105 263 EUR.

 

W przypadku kredytu indeksowanego (waloryzowanego kursem waluty) kwota kredytu wyrażona w PLN o jaką wnioskuje kredytobiorca, będzie równa kwocie PLN uruchomionej niezależnie od wahań kursowych.

Kredyt indeksowany walutą jest to kredyt, w którym kredytobiorca  wie  dokładnie jaką otrzyma kwotę w złotych przy wypłacie środków z kredytu. Po prostu, jeśli bank posiada w swojej ofercie ten typ kredytu walutowego  to w umowie kredytowej kwota kredytu będzie wyrażona w PLN. To oznacza, że dopiero w momencie wypłaty środków z kredytu, kwota ta zostanie przeliczona po aktualnym kursie na wnioskowaną  walutę kredytu. Jeśli kredytobiorca  wnioskuj o 200 tys. zł, to taka kwota jednorazowo czy w transzach, niezależnie od bieżącego kursu waluty, zostanie wypłacona na rachunek kredytobiorcy lub rachunek  sprzedającego nieruchomość.

Jaką podjąć decyzję? Jakiego wyboru dokonać? Która oferta jest dla kredytobiorcy korzystniejsza?

Zarówno kredyt indeksowany jak i denominowany ma swoje wady i zalety. Przy kredycie indeksowanym mamy gwarancję pełnego finansowania, istnieje jednak ryzyko, że część środków zostanie uruchomiona po bardzo niskim, niekorzystnym kursie. Trudno bowiem przewidzieć, jaki kurs waluty będzie za kilkanaście miesięcy, a w przypadku kredytu na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym uruchomienie może być tak rozciągnięte w czasie. Okres inwestycyjny, czyli czas na wybudowanie domu czy lokalu mieszkalnego przez developera nie może być dłuższy niż 24 miesiące.

 

Przy kredycie denominowanym istnieje możliwość kontrolowania swojego salda, gdyż od początku wiadomo, ile wynosi zadłużenie. Pojawia się co prawda możliwość niedopłaty, jednak takie zdarzenie można przewidzieć, obserwując rynek walutowy i podwyższyć kwotę kredytu ewentualnie uruchomić własne oszczędności i uzupełnić brakującą kwotę. Jeden z banków, chcąc zabezpieczyć kredytobiorcę przed tego typu ryzykami, stosuje też taką możliwość,   proponuje kredytobiorcy otwarcie rachunku depozytowego i uruchomienie środków z kredytu jednorazowo na ten rachunek, na depozyt pieniężny w PLN, środki na depozycie oprocentowane są w wysokości obecnie 3,32% w skali roku, a potem zgodnie ze składaną dyspozycją uruchomienia kredytobiorcy, uruchamia kolejne transze na rachunek developera lub kredytobiorcy w przypadku budowy domu.

 

Rodzaj kredytu walutowego jest szczególnie ważny, gdy kredyt wypłacany jest w transzach. Przy kredycie denominowanym wydłużając okres pomiędzy podpisaniem umowy kredytowej, a uruchomieniem kolejnej transzy kredytobiorca jest bardziej narażony na wahania kursowe. Większe jest wtedy prawdopodobieństwo wystąpienia niedoboru środków z kredytu. Szczególnie przy finansowaniu budowy domu, gdzie transze kredytu są uruchamiane w długim  odstępie czasowym zazwyczaj ok. 2-3 miesięcy pomiędzy transzą, zaleca się unikanie kredytów denominowanych, nawet kosztem wyższej marży.

Ubiegając się o kredyt w walucie obcej należy dokładnie sprawdzić, o jaki rodzaj kredytu kredytobiorca wnioskuje oraz czy jest to najbardziej korzystny wariant finansowania transakcji.

Kredyt denominowany oferują banki: BZ WBK,  PKO BP, Raiffeisen Bank, Deutsche Bank i BOŚ.

Kredyt indeksowany oferują banki: Alior Bank, GnB, Kredyt Bank, DnB Nord, BPH GE, Polbank, Multibank, mBank i Nordea Bank.

 

Autor: Iwona Perzyńska

 

 

 

Artykuł nr 2.

 

Jak banki dbają o swoje interesy? Jakie ubezpieczenia do kredytu, proponują banki?

 

Banki w wyścigu o nowych klientów przygotowują nie tylko coraz bardziej atrakcyjne oferty kredytów hipotecznych, ale razem z towarzystwami ubezpieczeniowymi tworzą pakiety z różnymi propozycjami i opcjami ubezpieczeń.

Na kredyt mieszkaniowy składają się różne koszty. Ten główny to oczywiście spłata pożyczanej od banku kwoty i odsetek, czyli marża banku.

Z własnej kieszeni trzeba jednak pokryć inne wydatki, takie jak prowizja (chyba, że trafisz na promocję i bank jej nie pobierze), opłaty notarialne, założenie księgi wieczystej czy wpis hipoteki i opłaty manipulacyjne. Zapłacisz również za ubezpieczenie. Dlatego ważne jest, abyś kalkulując koszty kredytu hipotecznego, wziął pod uwagę np. zakup obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych czy konieczność wykupienia ubezpieczenia pomostowego. Koszty tych ubezpieczeń ponosi kredytobiorca, a mogą one stanowić znaczącą kwotę, mogą być również skredytowane w ramach udzielanego kredytu hipotecznego.

 

Ubezpieczenie z jednej strony chroni kredytobiorcę z drugiej gwarantuje bankowi, że odzyska swoje pieniądze.

Część ubezpieczeń trzeba wykupić obowiązkowo (m.in. pomostowe, niskiego wkładu własnego). Niektóre można dokupić dodatkowo (m.in. ubezpieczenie utraty pracy, utraty wartości nieruchomości, odpowiedzialności cywilnej, wad prawnych umowy).

Decydując się na kredyt w konkretnym banku musisz zgodzić się na jego propozycję. Kredytobiorca wybierając bank, akceptuje oferowane ubezpieczenie. W niektórych bankach możesz sam wybrać częstotliwość opłacania składki ubezpieczenia (miesięcznie czy rocznie). Na rynku kredytów hipotecznych duży ruch. Banki walczą o klientów, uproszczając procedury, zwiększając dostępność kredytów, a także obniżając ich koszty oraz składki ubezpieczenia. Banki proponują obniżenie kosztów np. poprzez zakup ubezpieczenia w towarzystwie, z którym współpracuje bank. Na pewno nie będą odchodzić od wymogu ubezpieczeń pozwalających czuć się bezpiecznie zarówno kredytobiorcy jak i bankowi udzielającemu kredytu.

 

Ubezpieczenie pomostowe, czyli na czas określony.

Najpopularniejsze jest tzw. ubezpieczenie pomostowe. Obowiązuje do czasu uzyskania wpisu hipoteki-od 14 dni w małych miejscowościach, do 3-6 miesięcy w dużych miastach. Planując zakup nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, trzeba odpowiednio wcześniej złożyć wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Bank nie uruchomi kredytu bez złożenia i opłacenia wniosku.

Dla banku kredytowanie nieruchomości niewpisanej do księgi wieczystej stanowi duże ryzyko. Przez ubezpieczenie pomostowe przenosi je na firmę ubezpieczeniową. Za ubezpieczenie pomostowe płacisz tylko do czasu dostarczenia do banku dokumentu potwierdzającego prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. W tym okresie ubezpieczyciel przejmuje ryzyko, które wiąże się z ewentualnym brakiem możliwości ustanowienia hipoteki na danej nieruchomości.

Po otrzymaniu zawiadomienia z sądu o dokonaniu prawomocnego wpisu hipoteki, wnioskujesz o odpis z księgi wieczystej i składasz go do banku. Bank przestaje wtedy naliczać comiesięczną opłatę lub zwraca opłatę roczną pomniejszoną o miesiące, w których odpisu nie było. Składki są płatne miesięcznie lub jednorazowo. Stawki ubezpieczenia są zbliżone.

 

 

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Gdy nie masz gotówki na wkład własny. Jeśli zaciągając kredyt, nie ma wkładu własnego lub jest on zbyt mały, musisz wykupić tzw, ubezpieczenie niskiego wkładu. Jest ono związane z podwyższonym ryzykiem banku w wypadku, gdy kredytujesz inwestycję w 100% (lub powyżej wartości).

W bankowości hipotecznej przyjmuje się, że klient powinien mieć 20% wkładu własnego, a w przypadku kredytu w walucie nawet 30%. Jeśli go nie ma, brakującą kwotę trzeba ubezpieczyć. Zazwyczaj jest to stawka jednorazowa, płatna przed uruchomieniem kredytu i wynosi od 3,5%-4,5% za okres od 3 do 5 lat płatne z góry przy uruchomieniu kredytu. Od kredytobiorcy zależy, czy wybierze opłacenie ubezpieczenia, czy też woli wnieść wkład własny.

 

Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy.

Banki oferują także ubezpieczenie od utraty pracy. Ubezpieczyciel zapewni wówczas spłatę rat najczęściej przez 12 miesięcy. W momencie zaciągania kredytu mało kto zakłada możliwość utraty pracy. Jednak można się nad tym zastanowić, jeśli przewidujemy np. dłuższe przerwy w zatrudnieniu, czy po prostu wolimy mieć większy spokój. Za takie ubezpieczenie płaci się ryczałtowo w formie zastępującej prowizję lub jako dodatek do innego ubezpieczenia płaconego jednorazowo. Od ognia i innych zdarzeń losowych. Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych to klasyczne ubezpieczenie majątkowe, które jest obligatoryjne w każdym banku. Przyda się, kiedy w przypadku pożaru, czy powodzi nieruchomość ulegnie zniszczeniu. Składki z racji tego typu ubezpieczenia będziesz płacił przez cały rok okres spłaty kredytu. W tym wypadku banki nie wymagają korzystania z firm, z którymi mają podpisane umowy.

Jeśli posiadamy ubezpieczenie samochodu lub mieszkania, dowiedzmy się, czy możemy uzyskać dobre warunki u obecnego ubezpieczyciela. Ważne aby ten ubezpieczyciel był na liście akceptowanej przez bank.

Dla klientów, którzy nie mają czasu na porównywanie ofert, wygodnym rozwiązaniem jest skorzystanie z propozycji banku. Takie ubezpieczenie robi się zawsze na wartość nieruchomości. Możemy liczyć na korzystną propozycję, a potrzebne dokumenty wypełnimy razem z umową kredytową. Suma ubezpieczenia musi być równa wartości nieruchomości oszacowanej przez bank. Stawki różnią się w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego. Średnia stawka od 0,8%-1%.

 

Ubezpieczenie na życie.

W zależności od banku ubezpieczenie na życie jest obligatoryjne albo nieobowiązkowe. Banki czasem wymagają od kredytobiorcy wykupienia polisy ubezpieczenia wraz z cesją na rzecz banku.

Niektóre żądają jej od wszystkich, inne tylko od starszych kredytobiorców, osób wykonujących niebezpieczne zawody czy jedynych żywicieli rodziny. Taka polisa jest przydatna głównie wtedy, gdy kredyt zaciąga osoba, mająca na utrzymaniu rodzinę. W przypadku śmierci lub ciężkiej choroby gwarantuje, że ubezpieczyciel spłaci dług bankowi.

Nad ubezpieczeniem na życie warto zastanowić się nawet wtedy, gdy nie obejmuje tego oferta banku. Z reguły w bankach, w których ubezpieczenie jest obowiązkowe, jego koszt jest niewielki. Proponowana polisa jest wykupiona w towarzystwie, z którym bank ma podpisaną umowę ze specjalnymi stawkami dla swoich klientów. Najczęściej jest to tzw. ubezpieczenie grupowe kredytobiorców. Może być płatne co miesiąc albo opłacane z góry. Po okresie na jaki jest wymagane klient wybiera opcję comiesięczną albo rezygnuje. Stawki są dużo atrakcyjniejsze niż klasyczne indywidualne ubezpieczenia na życie. Np. jeśli małżeństwo jest objęte takim ubezpieczeniem na życie przy kredycie hipotecznym, w przypadku śmierci jednego z małżonków firma ubezpieczeniowa spłaci 50 proc kredytu bankowi, a reszta (50 proc) nadal będzie obciążać drugą ze stron. W przypadku śmierci obojga, ubezpieczyciel spłaci bankowi całość kwoty pozostającego kredytu.

Ubezpieczenie na życie jest szczególnie polecane przy dysproporcjach dochodów kredytobiorców, gdzie np. relacja dochodów jest na poziomie 70 proc do 30 proc. W takie sytuacji nie licząc osobistej tragedii, kredytobiorca zarabiający mniej nie ma szans na spłacenie kredytu jeśli zabraknie lepiej zarabiającego członka rodziny. W przypadku posiadania tak działającego ubezpieczenia na życie 70 proc kredytu zostałoby spłacone.

 

Title Insurance ubezpieczenie od wad prawnych nieruchomości.

W obecnej sytuacji tego typu ubezpieczenie nie jest jeszcze tak bardzo znane na polskim rynku jak ubezpieczenia opisane powyżej. I jest tylko jeden bank, który proponuje tego typu ubezpieczenie jest to Getin Noble Bank. Klient ma do wyboru towarzystwo ubezpieczeniowe Concordia albo Hestia, koszt takiego ubezpieczenia to 0,95% składka jednorazowa. Należy oczekiwać, że w ciągu najbliższych kilkunastu lat rynek nieruchomości w Polsce, jak również rynek kredytów hipotecznych, będzie się dynamicznie rozwijał i coraz więcej banków wprowadzi takie ubezpieczenie do swojej oferty. Dlatego też chciałabym trochę więcej na temat tego ubezpieczenia napisać.

Ubezpieczenie Title Insurance ma na celu przede wszystkim ochronę prawomocności hipoteki ustanowionej na rzecz banku oraz ochronę tytułu własności do kredytowanej nieruchomości, naruszenie którego mogłoby wpłynąć na wartość zabezpieczenia. Wady prawne hipoteki lub tytułu prawnego z reguły zostają ujawnione dopiero wtedy, gdy bank rozpoczyna procedury windykacyjne po wypowiedzeniu umowy kredytu. Tego typu problemy mogą wynikać z błędów popełnionych przez pracowników banku w trakcie udzielania kredytu (np. niewłaściwa weryfikacja dokumentów, przeoczenia pewnych punktów procedury, itp.), uchybień w procesie ustanawiania hipoteki

lub też nadużyć oraz oszustw ze strony klientów.

 

Warto się temu ubezpieczeniu przyjrzeć bliżej, dlatego poniżej umieściłam przykłady zastosowania;

Z punktu widzenia banku ubezpieczenie TI może efektywnie chronić go przed

stratami związanymi z następującymi przypadkami naruszenia tytułu własności lub prawomocności ustanowionej hipoteki, zwiększając tym samym bezpieczeństwo portfela

kredytów hipotecznych i obniżając koszt kredytu:

 

1. Oszustwo ze strony sprzedawcy.

Kredytobiorca kupuje mieszkanie, na które bank udzielił kredytu hipotecznego.

Okazuje się, że sprzedający był oszustem i sprzedał to samo mieszkanie kilku osobom.  W rezultacie transakcja zakupu mieszkania jest nieważna, bank nie może ustanowić

hipoteki ani też odzyskać wypłaconej kwoty kredytu (środki zostały już przelane

na rachunek sprzedającego i wypłacone).

 

2. Nadużycie zaufania (oszustwo) ze strony sprzedawcy.

Kredytobiorca kupuje mieszkanie, na które bank udzielił kredytu hipotecznego.

Okazuje się, że dzień przed zawarciem aktu notarialnego, komornik złożył wniosek

o wpis o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości na wniosek innego banku.

 

3. Oszustwo ze strony kredytobiorcy.

Bank udzielił pożyczki hipotecznej kredytobiorcy, który starał się o kredyt w kilku

bankach (bank o tym wiedział dzięki informacji z BIK, ale klient wytłumaczył się, że

tylko złożył wniosek w celu sprawdzenia konkurencyjnej oferty). Po udzieleniu kredytu,

bank został poinformowany, że jego hipoteka jest wpisana na drugim miejscu, gdyż

kilka dni wcześniej wpłynął wniosek od innego banku.

 

4. Problem z dostępem do nieruchomości.

Kredytobiorca kupił dom na działce, do której był dojazd przez inną prywatną nieruchomość

(w KW była wpisana służebność przejścia i przejazdu). Po wszczęciu przez

bank egzekucji z nieruchomości właściciel drogi dojazdowej zablokował ją (postawił

bramę), co uniemożliwia dojazd do nieruchomości.

 

5. Obciążenie nieruchomości przez służebność nie ujawnioną w KW.

Kredytobiorca nabył nieruchomość na podstawie darowizny od rodziców. W akcie

notarialnym było wpisane dożywocie dla rodziców, ale nie zostało to ujawnione w KW.

Bank udzielił kredytobiorcy pożyczki hipotecznej i nie sprawdził aktu notarialnego

nabycia nieruchomości. Służebność została ujawniona dopiero po wszczęciu egzekucji

przez bank.

 

6. Brak podpisu dokumentów kredytowych przez współmałżonka.

Bank udzielił kredytu hipotecznego małżeństwu.  Po wszczęciu

egzekucji przez bank okazało się, że zlecenie wypłaty kredytu było podpisane tylko

przez jednego ze współmałżonków, w związku z tym drugi współmałżonek zakwestionował

swoje zobowiązania wobec banku z tytułu tego kredytu.

 

7. Niewłaściwe ustanowienie hipoteki zwykłej (zamiast kaucyjnej).

Bank udzielił kredytobiorcy kredytu w CHF i ustanowił na kwotę kapitału hipotekę

zwykłą. Zgodnie z najnowszą wykładnią prawną, hipoteka zwykła nie może być ustanowiona

dla kredytów walutowych, gdyż kwota hipoteki jest nieokreślona (zależy od

kursu walutowego). Po pewnym czasie kredytobiorca składa wniosek o anulowanie

tego wpisu.

 

8. Błędne ustanowienie hipoteki kaucyjnej.

We wniosku o ustanowienie hipoteki kaucyjnej bank błędnie podał numer umowy

kredytowej.

 

ZALETY UBEZPIECZENIA TITLE INSURANCE

Najważniejszą zaletą ubezpieczenia TI jest to, że posiadacze polisy TI nie muszą się

martwić o ryzyko związane z roszczeniami do posiadanej nieruchomości zgłoszonymi

przez osoby trzecie, ponieważ ewentualne straty oraz koszty prawne będą pokryte

przez firmę ubezpieczeniową. Inne korzyści to:

• Oszczędność czasu i pieniędzy – pełna ochrona prawna,

dzięki czemu posiadacz polisy może wynająć prawnika na koszt firmy ubezpieczeniowej,

co  upraszcza postępowanie sądowe dla właściciela nieruchomości, oszczędzając tym samym czas i  pieniądze właściciela polisy,

• Tworzenie bezpiecznego klimatu inwestycyjnego – transfer ryzyka prawnego do

firmy ubezpieczeniowej,

 

Nieruchomości, dla których są wystawione polisy TI zapewniają znacznie większe bezpieczeństwo prawne dla nabywców, co stwarza zachęcające warunki dla nowych inwestycji. Inwestorzy wiedzą, że stan prawny takiej nieruchomości został dokładnie sprawdzony przez firmę ubezpieczeniową,

a w razie problemów z tytułem prawnym do nieruchomości zapewniona jest

ochrona.

W przypadku krajowego rynku, jako istotne czynniki ryzyka należy mieć na uwadze

kwestie reprywatyzacji oraz przypadki przejmowania nieruchomości przez obywateli

z zagranicy (dot. to osób np. z podwójnym obywatelstwem, przedsiębiorstw zagranicznych).

Polska, w przeciwieństwie do innych krajów regionu, w dalszym ciągu nie

ma uchwalonego prawa regulującego stosunki własnościowe do nieruchomości będących

własnością innych osób przed II wojną światową. Zwłaszcza w takich miastach jak

Kraków, Warszawa, Łódź i Wrocław reprywatyzacja stanowi bardzo skomplikowany

problem.

Inne korzyści na naszym krajowym rynku, to:

 

• Ochrona wynikająca z ograniczeń rękojmi w przypadku rejestracji praw osób trzecich

lub innych obciążeń nieruchomości w księdze wieczystej.

• Ochrona przed błędami notariuszy, takimi jak nieprawidłowa identyfikacja sprzedawcy

lub kupującego oraz błędy przy sporządzaniu aktu notarialnego lub wniosku

o wpis do księgi wieczystej.

• Defekty prawne tytułu własności nieruchomości lub wątpliwości dotyczące prawidłowości

przeniesienia prawa do wieczystego użytkowania.

• Ochrona przed błędami operacyjnymi popełnionymi przez pracowników banku oraz

oszustwami.

• Ochrona finansowanej nieruchomości w przypadku stwierdzenia błędów prawnych

uniemożliwiających ustanowienie hipoteki, co jest szczególnie istotne zwłaszcza

w obszarze nieruchomości komercyjnych.

• Ochrona praw obecnych właścicieli przed roszczeniami reprywatyzacyjnymi.

• Ochrona praw obecnych właścicieli przed błędami popełnionymi w trakcie prywatyzacji

na początku lat 90-tych.

• Ochrona przed błędami prawnymi wynikającymi z nieprawidłowości w procesie

sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorstwo (np. nieprawidłowa reprezentacja,

nieprawomocna decyzja o sprzedaży, itp.) lub podpisywania umowy kredytu

 

Rosnący obrót nieruchomościami w najbliższym czasie, przyczyniać się będzie do powstawania wielu wyzwań oraz problemów wymagających rozwiązania, jak np. standaryzacja i przejrzystość transakcji związanych z obrotem nieruchomościami. Takim narzędziem wspierającym ten proces może być ubezpieczenie Title Insurance. Dzięki niemu możliwe będzie zminimalizowanie ryzyka oszustw lub naruszenia praw własności do nieruchomości wśród uczestników rynku (gospodarstwa domowe, instytucje finansowe, deweloperów, pośredników w obrocie nieruchomościami itp.).

Dzięki temu rosnąć będzie wzajemne zaufanie, bezpieczeństwo obrotu gospodarczego, przejrzystość transakcji, efektywność rynku. Z punktu widzenia banków  ubezpieczenie TI wspierać będzie proces weryfikacji informacji o zabezpieczeniach kredytów hipotecznych, jakimi są nieruchomości. Tak zdefiniowane wyżej korzyści nie powinny pozostać bez wpływu w najbliższej przyszłości na rozwój kredytów hipotecznych, inwestycje na rynku nieruchomości, inwestycje infrastrukturalne (drogi, budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe). Zwłaszcza, że duża część inwestycji będzie musiała być dokonana na terenach, których stan prawny może być jeszcze nieuregulowany

 

Autor: Iwona Perzyńska



 

 

Poleć tę stronę na:

Partnerzy Firmy

Wersja do druku Wersja do druku | Mapa witryny

Copyright © Financial Business Adviser ul. Stefana Dembego 5/81, 02-796 Warszawa

http://www.fbadviser.pl e-mail: info@fbadviser.pl tel. +48 504 494 985